Viešbučių industrijai sugrįžus į įprastą veiklos tempą, vėl patapo įmanoma gana tiksliai biudžetuoti pajamas ir išlaidas. Šiais metais jau vis dažniau pasiektus rezultatus lyginsime nebe su prieš pandeminiais 2019 metais, o su biudžetais ir 2023 metų rezultatais. Investuotojų ir fondų valdytojų nuotaikos yra geros, nes infliacija atrodo suvaldyta, ir galima įžvelgti palūkanų normų mažėjimo pradžią.

„Airpot Hotels Fund“ partneris ir valdytojas šiame straipsnyje apžvelgia pirmosios fondo investicijos, „Park Inn by Radisson“ viešbučio prie tarptautinio Vilniaus oro uosto, rezultatus ir ką fondui pavyko sukurti per paskutinius 4 metus.

„Nors viešbutį atidarėme prieš pat pandemijos pradžią, 2020 m. trečią ketvirtį, pasitelkę itin profesionalius viešbučių valdytojus, ne tik įrodėme, kad šis turtas gali generuoti užsibrėžtą grąžą investuotojams, bet tuo pačiu sugebėjome pasiekti geresnius rezultatus nei planuota.“ – teigia fondo partneris Laurynas Antropikas.

Fondo partneris Laurynas Antropikas.

Pasiteisinusi niša – viešbučiai prie tarptautinių oro uostų

Investuoti į viešbučius prie tarptautinių oro uostų valdymo įmonė „1 Asset Management“ pradėjo dar 2017 metais. Oro uostų viešbučių paklausa tiek tarp verslo klientų, tiek tarp keliautojų stabiliai auga – poreikis patogioms erdvėms konferencijoms, mažiems verslo susitikimams, apgyvendinimui dėl atšauktų, atidėtų skrydžių ar itin ankstyvų skrydžių laikų ir noras išvengti miesto šurmulio bei taupyti laiką – visi šie faktoriai stiprino tokio tipo viešbučių segmentą.

Oro uostai tapo itin patraukliomis vietomis nekilnojamam komerciniam turtui – nuo terminalų mažmeninei prekybai ir laisvalaikio paslaugoms iki biurų pastatų, viešbučių, konferencijų ir parodų centrų, logistikos centrų ir pan. Šiuo metu sparčiai augant oro kelionių poreikiui, tarptautiniai oro uostai yra vieni pagrindinių ekonomikos akseleratorių, tad, valstybės bei privatūs investuotojai toliau nuosekliai investuoja į infrastruktūros kūrimą bei gerinimą aplink oro uostus, taip sukurdami „oro uostus-miestus“ – infrastruktūros centrus, kur keleiviai gali gauti labai platų spektrą paslaugų itin mažu spinduliu.

Daugeliu atveju oro uostai itin patrauklūs dėl patogios lokacijos ir trumpo kelionės laiko iki pagrindinių verslo rajonų miestuose ir visa tai prisideda prie nekilnojamo turto kainos augimo, o patys miestai oro uostų susisiekimą vertina kaip konkurencinį pranašumą vietos laisvalaikio ir verslo rinkoms.

Pamatę paklausią nišą „1 Asset Management” 2019 m. atidarė pirmą viešbutį „Park Inn by Radisson“ Vilniuje vos 450 metrų nuo tarptautinio oro uosto. Po jo sekė viešbučiai prie tarptautinių Rygos ir Krokuvo oro uostų. Ir nors viešbučiai buvo pradėti operuoti prieš pat pandemijos pradžią, kuri smogė itin stiprų smūgį apgyvendinimo ir turizmo verslams, profesionali komanda sugebėjo suvaldyti iššūkius ir pasiekti užsibrėžtus tikslus bei įrodyti savo strategijos tvarumą.

Rezultatai įrodo strategijos atsparumą

„Park Inn by Radisson“ viešbučiui 2023 m. IV ketvirtis buvo puikus. Vidutinis kambarių užimtumas siekė 84%, kai biudžete buvo numatyta 72%. Dėl stiprios paklausos vidutinė kambario kaina pasiekė biudžete numatytus 60 Eur., o planuota EBITDA 2023-iesiems metams buvo viršyta 19%.“ – papildo L. Antropikas.

Maisto ir gėrimų segmentui sekėsi ne taip gerai – šio segmento pelnas 14% nevykdė biudžeto. Pagrindiniai veiksniai buvo tai, jog 2023 metais pradėta aktyvi restorano marketingo kampanija bei suderinti pigesni paslaugų bei produktų tiekimo kontraktai, tačiau tiesioginės sąnaudos vistiek viršijo numatytas.

Viešbutis per 2023 metus surinko 3,365 mln. eurų pajamų ir sugeneravo 879 tūkst. Eur EBITDA. Suplanuota 737 tūkst. Eur EBITDA buvo viršyta 19 %. 2024 metų biudžete prognozuojama pasiekti 1,19 mln. Eur EBITDA.

„Džiaugiamės pasiekę itin gerus rezultatus ir stabilizavę pinigų srautus. Per šiuos metus, dėka partnerių „Apex Alliance Hotel Management“ viešbutyje pavyko optimizuoti kaštų centrus ir sustyguoti bendrus valdymo procesus, kas tiesiogiai prisideda prie projekto investicinės grąžos augimo.“ – papildo L. Antropikas.

Be 120 moderniai įrengtų kambarių, atitinkančių keturių žvaigždučių reikalavimus, viešbutis taip pat gali pasigirti 400 kv. m. konferencijoms ir susitikimams skirtomis erdvėmis, itališko maisto restoranu „Bocca Buona“ bei itin trumpu atstumu iki oro uosto, kuris pasiekiamas vos per 2 minutes nuo viešbučio nutiestu šaligatviu. Dažni viešbučio svečiai – ne tik užsieniečiai, kuri atvyksta į Vilnių darbo reikalais, bet ir lietuviai, kurie gyvena kituose šalies miestuose ir anksti ryte keliauja iš Vilniaus oro uosto.

Profesionalus viešbučio valdymas

„Apex Alliance Hotel Management“ viešbutį patikėta valdyti 2022 metų pabaigoje.  „Nepaisant gan trumpo laikotarpio, sugebėjome įgyvendinti reikšmingus valdymo ir paslaugų efektyvumo sprendimus. Tai apima būtinų padalinių atskyrimą nuo kitų verslo subjektų siekiant sutelkti dėmesį tik į šį viešbutį, aiškių ir nuoseklių veiklos procesų nustatymą, kad būtų užtikrinta geriausia svečio patirtis. Be to, viešbutyje buvo įdiegtos naujos pajamų valdymo sistemos ir nauja pardavimų strategija siekiant išplėsti verslo klientų bazę. Taip pat buvo perorganizuotas vidaus valymo paslaugų teikimas siekiant aukštesnės kokybės ir geresnio sąnaudų valdymo, išplėtota itališko restorano „Bocca Buona“ koncepcija, ir įgyvendinanti įvairūs kiti verslo augimą skatinantys sprendimai“, – teigia „Apex Alliance Hotel Management“ generalinis direktorius Giovanni Valentini.

Taip pat „Apex Alliance Hotel Management“ valdo fondui „Airport Hotels Fund“ priklausančius viešbučius „Hampton by Hilton“ prie Rygos ir Krokuvos oro uostų. Visi trys „Airport Hotels Fund“ viešbučiai 2023 metais vidutinį savo miesto viešbučių užimtumo vidurkį viršijo daugiau nei 10%, išlaikydami panašią kambario kainą, kaip ir mieste esantys konkurentai.

Plačiau apie oro uostų viešbučių fondą skaitykite čia.