Aktyviai ir sėkmingai investuojanti į viešbučių rinką Lietuvoje, Latvijoje ir Lenkijoje, „1 Asset Management“ žengia į Italijos rinką ir sutelkia investicijų paieškas į investuotojams dar mažai pažįstamus, bet konkurencingą grąžą galinčius pasiūlyti antrinius Italijos miestus, tokius kaip Triestas, Turinas, Genuja, Verona, Bolonija ar Neapolis.

Neslūgstantis Italijos populiarumas, bet vangi viešbučių pasiūla

Jau daugelį metų Italija yra viena populiariausių turistinių krypčių pasaulyje dėl savo unikalios istorijos, kultūrinio paveldo, gamtos grožio, kulinarijos bei palankaus klimato. Statistikos duomenimis, 2023 m. šalis pritraukė daugiau nei 57 milijonus tarptautinių turistų, ir šis skaičius kasmet auga. Nors pandemija šiek tiek pristabdė turistų srautus, jie greitai atsigavo, o antriniuose miestuose dėl žemesnių kainų, mažesnių turistų srautų ir autentiškumo matomas itin stiprus augimas.

Italai vaidina labai svarbų vaidmenį šalies turizmo sektoriuje. Praėjusiais metais vietiniai keliautojai išleido 118 mlrd. Eur (69,4% rinkos) ir apsistojo daugiau nei 200 mln. nakvynių. Be to, Italija yra 7-ta eksportuotoja pasaulyje, turinti tvirtus prekybos ryšius visuose žemynuose, ir tai sukuria didelę verslo kelionių paklausą.

Šalyje yra žinomų prekės ženklų viešbučių trūkumas, ypač antriniuose miestuose ir turistiniuose regionuose. Nepaisant didelės paklausos po pandemijos, tiek viešbučių, tiek kambarių skaičius Italijoje mažėja jau 5 metus. Be to, dauguma viešbučių yra šeimyniniai, nedideli (vidutinis viešbutis turi tik 33 kambarius) ir senstantys. 2023 m. pabaigoje Italijoje buvo tik 1767 tinkliniai viešbučiai (5,4% visų viešbučių), iš kurių tik 678 tarptautinių prekės ženklų viešbučiai.

Viešbučių investicijos patrauklumas investuotojui

„Investicijos į viešbučius Italijoje suteikia galimybę Lietuvos investuotojams geografiškai diversifikuoti turtą, taigi, nors uždarbio galimybę galima lyginti su Rytų Europos investicijomis į viešbučius, tačiau, jeigu kalbėsime apie geopolitinę riziką, investicijos Italijoje suteikia papildomo stabilumo, kurio šiuo metu investuotojai aktyviai ieško. Be to, išanalizavus rinką, dabar itin geras laikas įeiti į šią rinką ir pasinaudoti pirkėjams palankiomis rinkos sąlygomis“, – komentuoja valdymo įmonės „1 Asset Management“ vadovas Alius Jakubėlis.

Kalbant apie investicijas į viešbučius, būtų galima išskirti tris investuotojui svarbius rinkos aspektus.

Pirmiausia, skirtingai nuo gyvenamųjų ar mažmeninės prekybos objektų, viešbučiai turi galimybę kasdien koreguoti kambarių kainas pagal paklausą, specialius renginius ir įvykius, sezoniškumą ir rinkos sąlygas. Šis dinaminis kainodaros modelis gali žymiai padidinti pajamų potencialą, ypač geriausiose vietose bei sezono metu. Be to, dinaminė kainodara yra gera apsauga nuo infliacijos. Skirtingai nuo ilgalaikės fiksuotos gyvenamųjų ar mažmeninės prekybos objektų nuomos, kurios gali  reikšmingai atsilikti nuo infliacijos, viešbučiai gali dažniau kelti kainas, išsaugodami perkamąją galią ir pelningumą.

Investuotojams viešbučiai patrauklūs – jie gauna pajamas ne tik iš kambarių užimtumo, bet ir iš papildomų paslaugų, tokių kaip maitinimas, konferencijų ir renginių erdvės ar SPA paslaugos. Toks pajamų srautų diversifikavimas sumažina riziką ir padidina pelningumą.

Ir galiausiai, profesionaliai valdomas viešbutis ir gerai pasirinktas tarptautinis prekės ženklas padidina galimybes uždirbti maksimalią grąžą. Su gerai žinomais tarptautiniais prekių ženklais (pvz. „Marriott“, „Hilton“) siejamų viešbučių vertė laikui bėgant auga greičiau nei nepriklausomų viešbučių (6% vietoj 3–4% per metus). Žinomų prekių ženklų viešbučiai turi aukštesnį užimtumą (+10–15%) ir didesnes kainas (+20–30%), palyginti su nepriklausomais viešbučiais.

Antriniai Italijos miestai – dar neišnaudotas potencialas

 Lyginant, pavyzdžiui, Romos, Milano, Florencijos ar Venecijos sklypų ir galimų konvertuoti pastatų kainas su antriniais Italijos miestais, skirtumai ir pasirinkimo galimybės akivaizdžios. Jei Romoje ar Milane galimo konvertuoti pastato kvadratinio metro kaina gali svyruoti nuo 5 iki 10 ar daugiau tūkstančių eurų, tai antriniuose miestuose kaip Triestas, Turinas ir panašiuose galima įsigyti rūmus (palazzo) mokant 1 tūkstantį eurų už kvadratinį metrą. Sklypų pasirinkimas pagrindiniuose miestuose irgi itin mažas, o Venecijoje praktiškai neįmanoma rasti laisvo žemės ploto. Tuo tarpu antriniuose miestuose rasti sklypą, kuriame būtų galima vystyti naują projektą, daug lengviau. Be to, čia vystytojui palankesnės ir statybos kainos bei konkurencija, kurie antriniuose miestuose yra žemesniame lygyje.

Augantys antrinių miestų turistų srautai byloja apie šių miestų potencialą. Pavyzdžiui, lyginant 2019 m. su 2023 m. turistų skaičiai antriniuose miestuose, tokiuose kaip Turinas augo 16.7%, Veronoje – 14.3%, Palermo – 13.6%. Taipogi, antriniuose miestuose turistai apsistoja ilgiau, pavyzdžiui, Trieste nakvynių viešbučiuose skaičius išaugo net 28% lyginant 2023 m. su 2019 m. Pastebima tendencija, kad dėl perpildyto turizmo (angl. over-tourism) ir didelių kainų, turistai pagrindiniuose miestuose apsistoja trumpiau ir daugiau laiko praleidžia keliaudami po mažesnius Italijos miestus. Tokie miestų rodikliai kaip paslaugų kainos, transporto kamščiai, logistika, nusikalstamumo lygis mažesniuose miestuose yra palankesni ne tik keliautojui, bet ir potencialiam nekilnojamo turto vystytojui.

Aukštą antrinių miestų potencialią rodo ir žinomų viešbučių operatorių dėmesys šiems miestams.

„Geras viešbučių paslaugų paklausos ir NT kainų santykis atveria galimybes investuotojams pasinaudoti susidariusia situacija ir uždirbti konkurencingą grąžą per ilgą laikotarpį. Be to, šie antriniai miestai, ypač šalies šiaurėje, dažnai turi stiprią vietinę ekonominę veiklą, nes Italija, kaip viena pagrindinių eksportuotojų pasaulyje, užtikrina reikšmingus verslo turistų skaičius ir garantuoja stabilų klientų srautą ištisus metus“, – antrinių Italijos miestų potencialą komentuoja Tomas Langaitis, kartu su „1 Asset Management“ komanda vystantis viešbučių projektus Italijoje.

Italijos vyriausybės dėmesys užsienio investuotojų pritraukimui

Kitaip nei kitose Europos šalyse, Italijoje turizmas yra strateginė verslo šaka, todėl vyriausybė aktyviai skatina užsienio investicijas į turizmo sektorių ir siūlo įvairias paskatas investuotojams, ypač susijusias su infrastruktūros atnaujinimu, energijos efektyvumo didinimu bei kultūrinio paveldo išsaugojimu. Taip pat yra suteikiamos mokestinės lengvatos investuotojams, kurie įsitraukia į turizmo sektoriaus plėtrą antriniuose miestuose.

2023 m. Italijoje buvo užregistruoti 64 stambūs viešbučių sandoriai (apie 10 tūkst. kambarių), kurių bendra vertė siekė 1,6 mlrd. Eur, panašiai kaip ir 2022 m. Visgi per 2024 m. pirmąjį pusmetį rinkos aktyvumas išaugo ir pasiekė 960 mln. Eur, t.y. 3 kartus didesnę vertę nei prieš metus. Tiesa, rekordiniai metai buvo 2019-ieji, kai sandorių vertė siekė 3,3 mlrd. Eur. Neseniai įvykusių sandorių duomenys rodo, kad viešbučių NT pardavimo pajamingumo normos svyruoja nuo 4,5% (pirminėse (angl. prime) lokacijose) iki 7,5% ne pirminėse (angl. non prime), kas užtikrina solidžius vertinimus tokio NT pardavėjams.

„Investicijos į antrinius Italijos miestus gali tapti puikiu įrankiu ilgalaikei augimo ir diversifikacijos strategijai įgyvendinti. Turizmo sektoriaus įvairiapusiškumas ir antrinių miestų paklausumo augimas sukuria palankias sąlygas viešbučių plėtrai antriniuose Italijos miestuose“, – teigia T. Langaitis.

„1 Asset Management“ investicijoms į viešbučius yra įsteigusi du fondus: „Airport Hotel Fund“, kuris investuoja į viešbučius prie tarptautinių oro uostų, ir „Luxury Hotels Fund“, kuris investuoja į prabangius istorinius viešbučius unikaliose lokacijose. Įmonės viešbučių portfelyje šiuo metu yra 5 viešbučiai: 3 viešbučiai prie Vilniaus, Rygos ir Krokuvos oro uostų bei du itin prabangūs „Radisson Collection Astorija“ ir „Grand Hotel Vilnius, Curio Collection by Hilton“ viešbučiai Vilniaus centre.

Daugiau informacijos apie oro uostų viešbučius rasite šioje nuorodoje.

Plačiau apie investicijas į prabangius istorinius viešbučius čia.